про компанію  |  контакти  |  публікації
English | Русский
Бізнес Рішення
Нагальні питання задавайте одразу..
(044) 502-51-59
Хмм... Алло
 

 

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна

 

          При розрахунку податкового навантаження з податку на доходи фізичних осіб 01 січня 2011 року на продавця нерухомого майна слід звернути увагу на деякі новації в сфері оподаткування.

Отже з 01 січня 2011 р. дещо змінено порядок оподаткування доходів, отриманих платником податку від продажу(обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а саме:

до 01.01.2011 р.:

Згідно з ст. 11 Закону України, від 22.05.2003, № 889-IV "Про податок з доходів фізичних осіб" (надалі Закон), що втрачає чинність з 01.01.2011 р., не оподатковувався дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року вищезазначеного нерухомого майна, що не перевищує 100 квадратних метрів.

 У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягала оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта нерухомого майна.

після 01.01.2011 р.:

Згідно з ст. 172 розділу IV Податкового кодексу України, від 02.12.2010, № 2755-VI (надалі Кодекс), що набирає чинності з 01.11.2011 р., дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року вищезазначеного нерухомого майна, за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковуватиметься.

Отже, спільна риса, стосовно не оподаткування доходу від продажу нерухомого майна раз на податковий рік, залишилась, змінились лише додаткові умови.

Якщо, до 01.01.2011 р., не оподатковувався дохід від продажу нерухомого майна, отриманий раз на рік, за майно менше 100 кв. м. (вище 100 кв. м. підлягало оподаткуванню за ставкою 1 %), то зараз обмеження в площі немає.

Але з’явилось інше обмеження, що наповнить казну податком на доходи фізичних осіб значно суттєвіше, а саме  те, що не оподатковуватиметься дохід від продажу нерухомого майна, отриманий раз на рік, за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки.

Дана зміна призведе до збільшення вартості нерухомості на «вторинному» ринку новобудов мінімум на 5 %. Адже фактично зросте податкове навантаження на продавця нової нерухомості (адже дана нерухомість перебуває у власності менше 3-х років), яке він тим самим перекладе на свого покупця.

Згідно Податкового кодексу у відповідності до тієї ж ст. 172 розділу IV Податкового кодексу України не оподатковується дохід отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та  від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним.

 

Залишилось незмінним оподаткування доходу, отриманого платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених вище, або від продажу об'єкта нерухомості, іншого ніж вищезазначене, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 Закону до 01.01.2001 р. та пунктом 167.2 статті 167 Кодексу після 01.01.2011 р. за ставкою 5 відсотків до бази оподаткування.

У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об'єкта незавершеного будівництва.

Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону (п. 3 ст. 172 Кодексу).

Також зміни стосуються оподаткування операцій обміну об'єктів нерухомості.

До 01.01.2011 р. відповідно до Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» при обміні одного об'єкта нерухомості на інший (інші) кожна сторона договору міни сплачує 50 відсотків від суми податку (пп. 11.1.4 та пп.11.2.4 Закону)

Після 01.01.2011 р. відповідно до Податкового кодексу при обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:

    • у абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, - не оподатковується;
    • у пункті 172.2 цієї статті, - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Досить незрозуміло регламентується порядок оподаткування доходу від обміну об'єктів нерухомості. Можна припустити, що якщо грошова компенсація відсутня, і один об’єкт міняється на інший без доплати, то об’єкт оподаткування податком з доходів фізичних осіб взагалі відсутній, що значно приємніше ніж раніше.

 

Деякі норми залишились майже незмінними:

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку (п 3 ст. 11 Закону та п. 4 ст. 172 Кодексу).

Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:

    • особою, що продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;
    • особою, у власності якої перебував об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно.

Фізична особа зобов'язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку (п 3 ст. 11 Закону та п. 6 ст. 172 Кодексу).

Якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в пункті 167.1 статті 167 цього Кодексу, тобто 15 або 17 відсотків (п. 9 ст. 172 Кодексу).

 

Отже, незважаючи на величезні реформи, що приніс нам податковий кодекс, про які говорять органи влади, нічого позитивного та нового в оподаткуванні доходів фізичних осіб від продажу нерухомості немає.  Адже, як і раніше, продаючи нерухомість, продавець оподатковує дохід, що кардинально по вартості відрізняється від отриманого прибутку.  Тим паче, що в умовах кризи, часто продають нерухомість, придбану в кредит менше ніж три роки назад, у зв’язку з неможливістю платити далі і будуть оподатковувати дану операцію 5 відсотками податку з отриманого доходу (тобто фактично з суми договору), а не з прибутку, якого може навіть і не бути.

Набагато позитивніше було б, якби повернули порядок оподаткування операцій з продажу нерухомістю, що діяв до  2007 р., а саме оподатковувався прибуток, а не дохід від таких операцій, який розраховувався як позитивна різниця між доходом, отриманим внаслідок продажу такого об'єкта нерухомості, та витратами, понесеними на його придбання (будівництво), зменшена на 10 відсотків у розрахунку за кожний рік володіння такою нерухомістю, починаючи з другого календарного року, наступного за роком набуття власності на таку нерухомість. Проте мріями жити невдячно…

 

                         Тетяна Семенченко                                                      ТОВ «АФ «Бізнес-Рішення»

 

 

 

 

Аудиторські послуги  |  Бухгалтерські послуги  |  Вартість послуг
©2018 Українська група «Бізнес Рішення».
Всі права захищені.